Entender os mercados imobiliários que não existem
O desafio de Cuba
David Barkin e Martim Smolka, 1º de maio de 1995Uma versão mais atualizada deste artigo está disponível como parte do capítulo 7 do CD-ROM Perspectivas urbanas: Temas críticos em políticas de solo da América Latina.Como funcionam os mercados imobiliários em ambientes onde os mecanismos normais de mercado são deficientes ou não existem? Esse é o caso de Cuba, país que luta para subsistir na era posterior à desintegração do bloco socialista, e também de muitos lugares da América Latina onde predominam comunidades de ocupantes ilegais ou onde os mercados locais estão sob o controle de entidades estatais ou de poderosos proprietários de terras.
Em novembro de 1994, o Instituto Lincoln convocou um seminário em Havana que reuniu mais de 60 pessoas de 12 países latino-americanos para analisar os mercados imobiliários e temas relacionados. Esse foi o primeiro de uma série de programas regionais de capacitação e foi oferecido em coordenação conjunta com a Sociedade Interamericana de Planejamento (SIAP), o Escritório Latino-Americano do Programa de Gestão Urbana (UMP) e o Grupo para o Desenvolvimento da Capital, sediado em Havana.
Muitos participantes solicitaram ajuda para se atualizar sobre as publicações e teorias econômicas urbanas contemporâneas. Em resposta, o corpo docente apresentou uma revisão da pesquisa sobre a forma como as forças de mercado se expressam em diversos contextos. Em seguida, exploraram várias opções de sistemas de informação que podem contribuir para tornar os mercados imobiliários mais equitativos e mais transparentes, além de propiciar uma melhor gestão urbana em geral.
Os participantes levantaram suas próprias preocupações e compararam suas experiências com os princípios destacados nas apresentações mais analíticas. Alguns dos temas discutidos diziam respeito à maneira de determinar o valor justo da propriedade e atualizá-lo ao longo do tempo, bem como monitorar mudanças na posse e no uso da terra. Igualmente importantes foram as perguntas sobre como regular mercados imobiliários potencialmente aquecidos e como recuperar benefícios fiscais significativos para o governo. Em Cuba, por exemplo, o investimento privado estrangeiro tem sido estimulado com o objetivo de reconstruir o setor de turismo, o que tem causado preocupação imediata com a pressão do mercado sobre o solo e outras atividades associadas ao desenvolvimento de complexos turísticos.
Proposta de um estudo piloto sobre o valor da propriedade
Um resultado direto do seminário foi uma proposta para realizar um estudo de viabilidade entre alguns dos participantes cubanos e o Instituto Lincoln, com o objetivo de determinar os valores das propriedades em uma área urbana piloto. Trata-se de uma questão de grande importância, já que os responsáveis pela gestão do solo e os administradores públicos de Cuba começam a avaliar maneiras de utilizar mecanismos de mercado para garantir maior eficiência e equidade na alocação de recursos. Nos últimos meses, foram criadas empresas imobiliárias para vender, alugar e desenvolver propriedades com finalidades nacionais, bem como para conduzir transações com partes estrangeiras interessadas. Na sessão de dezembro de 1994, o poder legislativo nacional também instituiu um imposto nacional sobre a propriedade, conceito novo em Cuba.
Ao contrário de outras experiências socialistas, a maioria das residências urbanas em Cuba pertence a proprietários privados, embora o Estado ainda retenha para si os direitos sobre o solo. Embora não exista um mercado oficial, transações imobiliárias têm ocorrido, e a compensação é realizada informalmente por meio de trocas e outras transferências. No entanto, os mecanismos existentes em Cuba não necessariamente alocam o solo ou o parque habitacional da mesma maneira que o fazem a regulamentação e outras políticas fundiárias das economias de mercado.
Recuperação dos ganhos de mercado para benefício público
A proposta apresentada para avaliação conjunta analisaria a dinâmica do mercado imobiliário e estabeleceria um sistema de valoração. Ela é motivada por uma preocupação em evitar as desigualdades fiscais criadas pelo sistema atual, que funciona com informações incompletas sobre direitos de propriedade e sobre a valoração do solo. Essa situação gera ganhos inesperados para certos indivíduos em razão das mudanças no mercado ou das melhorias generalizadas no ambiente urbano. Em vez de deixar esses ganhos nas mãos de poucos, seria mais apropriado que o governo recuperasse, para destiná-los a um setor mais amplo da população, os ganhos provenientes dos investimentos públicos no entorno construído e das políticas públicas que promovem o desenvolvimento vinculado ao rápido crescimento do turismo.
Como há pouca informação disponível sobre o valor atual do solo, a proposta baseia-se em princípios muito simples: os sistemas de informação interativos devem disponibilizar dados sobre o uso do solo e sobre as transações imobiliárias, a fim de garantir que os movimentos do mercado de propriedades sejam transparentes para a tomada de decisões pelos grupos locais de planejamento. É necessário estabelecer um mercado imobiliário mais explícito, simultaneamente a um sistema tributário tripartido baseado na posse da terra, nas transações imobiliárias e nos ganhos de capital, que considere a estrutura de valores do solo documentada no sistema de informação. Na medida em que os três tributos e o procedimento de avaliação estejam estreitamente coordenados e sejam complementares, a combinação dessas políticas gerará tanto receitas quanto um excelente sistema de informação para decisões sobre gestão urbana. O sistema proposto criaria um ambiente predominantemente informacional que colocaria os proprietários em melhor posição que as autoridades fiscais externas para calcular o valor de seus próprios imóveis.
Este projeto faz parte do programa do Instituto Lincoln para colaborar com os governos latino-americanos no desenvolvimento de sistemas de informação sobre os mercados locais de solo, com vistas à gestão estratégica e ao planejamento fiscal. Os cursos que o Instituto está atualmente elaborando em coordenação com a SIAP e esta proposta de projeto piloto, que buscará promover um acesso mais amplo e equitativo às informações sobre os mercados de solo, constituem passos iniciais promissores.
