Promotores: Rentas por Edificaciones, Cambiando la Intensidad del Uso del Suelo
Juego pedagógico basado en versión más simplificada desarrollada originalmente por Martim O. Smolka y Carlos Morales-Schechinger
Motivación
Esta iniciativa explora un tema a menudo malinterpretado —si no cargado de prejuicios— en los debates públicos sobre vivienda: ¿Qué hacen exactamente los promotores? ¿Cómo operan y cómo se relaciona la renta del suelo con sus beneficios? ¿Por qué es tan difícil involucrar a promotores en la promoción de viviendas sociales? ¿Dónde su aparente preferencia por mercados de altos ingresos? A menudo, los promotores son percibidos como simples especuladores de tierras—¿por qué es así? ¿Hay una relación de suma cero entre promotores y planificación urbana?
Para afrontar estos retos, la sesión introduce una actividad de juego que involucra a todos los participantes. El ejercicio simula la ocupación de una ciudad dividida en 5 o 7 zonas, que se extienden desde el Centro hasta la Periferia, diferenciando cada zona por costes de transporte. Las parcelas se subastan y el mejor postor por cada una se convierte en propietario-promotor, responsable de construir viviendas en su ‘parcela/zona’ y venderlas a los hogares. Los hogares se dividen en tres grupos: ricos, clase media y pobres, con diferentes ingresos y costes de desplazamiento (que van desde coches hasta autobuses). Los promotores determinan cuántas viviendas construir en su terreno y fijan precios para cada unidad. Los edificios pueden ir desde unidades individuales hasta rascacielos. Si un promotor quiere construir por encima de una determinada Cociente de Aprovechamiento del Terreno (CAT) hasta el máximo permitido, debe comprar derechos a la ciudad o colaborar con desarrolladores vecinos para ampliar su base de terrenos mediante el ensamblaje del terreno.
Las viviendas suelen negociarse de forma individual, sin que los hogares revelen su situación socioeconómica (por ejemplo, de altos o bajos ingresos). Este proceso suele conducir a la diversidad social dentro de las zonas, dependiendo de los métodos de negociación de los promotores y de las estrategias de compra de viviendas de los hogares. Otros resultados eventuales incluyen la sobreproducción en ciertas zonas que resulta en vacantes, así como situaciones en las que algunos hogares no pueden conseguir vivienda, lo que sugiere posible informalidad.
Tras una explicación de 15 minutos sobre las reglas del juego, seguida de otros 15 minutos dedicados a subastar parcelas, y aproximadamente una hora dedicada a la fase de construcción y negociaciones de unidades, los participantes se ven inmersos en una animada discusión sobre las oportunidades de aprendizaje que genera el juego. Estos suelen incluir análisis sobre estrategias exitosas o fracasadas de precificacion, sobre cómo los promotores calculan la escala de la construcción basándose en las acciones de promotores competitivos y comportamientos de los consumidores finales de viviendas. Todo esto influye en decisiones como cerrar acuerdos rápido o esperar que los promotores se vean presionados por sus compromisos financieros a minimizar costes fijos. Todos estos temas arrojan luz activa a las preguntas iniciales sobre las prácticas de los desarrolladores. Más importante aún, el juego sirve como base para debatir los límites de posibles políticas que fomentan que los promotores privados participen en un mercado inmobiliario más socialmente responsable.
Este juego se ha utilizado en cursos ofrecidos por ECLA, el Lincoln Institute, IHS y otras instancias.
Reglas
El juego simula un mercado de suelos en que la libre competencia entre agentes es el principal determinante de los precios y usos del suelo y en el proceso se estructura la ciudad (densidades, distribución socio espacial, etc.)
1. La ‘ciudad’ contiene cinco lotes (representados por cinco mesas, según la cantidad de participantes) en diferentes localizaciones (central, avanzada, mediana, suburbana, remota) – pertenecientes a propietarios ausentes – que son subastadas entre todos los participantes (todos).
2. Cada participante jugando inicialmente como inversionistas-desarrolladores potenciales, seleccionarán un lote por el que quieren pujar durante la subasta. Cada uno calculará con base a los parámetros del juego (ingresos de hogares, costos de transportes, costos de construcción, cargas por derechos de edificación) el monto máximo que podrían pagar por el lote que escogieron. Los 5 participantes que ganen se convertirán en inversionistas-desarrolladores (desarrolladores) y recibirán en propiedad el lote que adquirieron.
3. La plata utilizada en la subasta y en la construcción de las viviendas en su lote se obtiene de préstamo del BANCO. Se la resarce al final del juego, con parte de la plata resultante de la venta de las viviendas.
4. Desarrolladores construyen edificios de viviendas a diferentes densidades preestablecidas: 1, 2, 4, 6, 8, 12, 16, 20 viviendas (cada vivienda representada por una silla en el terreno – silla en torno de la mesa). Las unidades de vivienda se construyen a un costo que varía con la altura/densidad del edificio – ver tabla abajo. Sólo se construye edificios de densidades preestablecidas, o sea no se permite a densidades intermedias.
5. Hogares – A cada hogar (resto de los participantes que no se convirtieron en desarrolladores) se le entrega un presupuesto relacionado con su nivel de ingreso (ricos, clase media o pobres) en un sobre distribuido al azar. Cada hogar usa el dinero para dos gastos: comprar una vivienda y pagar el costo de transporte según la localización que escojan. Cada presupuesto estará dentro de los siguientes rangos:
6. Venta de viviendas
a. Los desarrolladores anunciarán el precio de salida que esperan obtener y lo negociarán con los hogares que se les acerquen a comprar.
b. Cuando un hogar cierra una venta, se convierte en propietario-usuario ocupando la vivienda (se sienta en la silla).
c. Solo se efectiva la venta con viviendas YA CONSTRUIDAS (las sillas alrededor de la mesa).
Ojo: el desarrollador sólo puede cambiar la densidad demoliendo el edificio. No hay costo de demolición, pero sí costo de (re)construcción a una nueva densidad – un nuevo edificio (adquisición de sillas).
7. El pago del costo de transporte – en el final del juego – variará según la localización, a saber:
8. Densidades – número de pisos que uno puede edificar en cada lote.
a. Se define un Coeficiente básico de aprovechamiento (CAb) de 4 para cualquiera lote en la ciudad;
b. Coeficiente de aprovechamiento máximo (CAm) en la ciudad es de 8 pisos por lote.
c. Permiso para cada piso por arriba del aprovechamiento básico está sujeta a un pago/carga referida como Otorga Onerosa por Derecho Adicional de Construcción (OODAC).
d. El calculo de la OODAC corresponde a 50% de la carga del terreno por vivienda (como sea valor original de adquisición del terreno dividido por el numero de pisos/viviendas.
e. Por ejemplo, para un edificio de 6 pisos construido en un terreno por lo cual se pagó $3,000
i. La carga del terreno por piso es de $3,000/6 = $500
ii. La concesión de 2 pisos adicionales (por arriba de los 4 básicos) sería de 50% x $500 x 2 ) = $500
iii. Para un edificio de 8 pisos la carga seria de 50% x (4x 3,000/8) = $750
9. Consolidación de terrenos – Construcción de edificios de más de 8 pisos – necesitan de terrenos mayores.
a. Se permite la consolidación de un máximo de 2 terrenos – cuando dos desarrolladores de terrenos contiguos se asocian en un mismo emprendimiento (edificio).
b. La consolidación de dos (2) terrenos contiguos dobla su área tal que la aplicación de los parámetros definidos arriba logree un edificio con CAb de 8 y CAm de 16 pisos máximo (2 x CAm de 8).
c. La ventaja de la consolidación es beneficiarse de la economía de escala (Ver tabla 1 arriba);
d. Cualquier aprovechamiento por arriba de 4 para lotes individuales o 8 para 2 lotes consolidados solo se lo permiten contra pago por la mayor edificabilidad – o sea bajo una Otorga Onerosa de Derecho Adicional de Construcción (OODAC)
e. El calculo de carga por mayor edificabilidad se hace como en el ítem 10.d arriba – teniendo como valor del terreno la sumatoria de los valores de adquisición (subasta) de los 2 terrenos consolidados.
f. El costo de transporte de los ocupantes de lotes consolidados es el promedio de sus respectivos costos de ubicación.
10. Duración del Juego – Cuando las transacciones se hayan agotado o cuando se agote el tiempo máx. de X minutos (a definir), el juego se detiene.
11. Finalización del juego – apuración de los resultados
a. Los inversionistas-desarrolladores pagarán el remanente del préstamo al banco, cuentan su ganancia (el efectivo que les queda, es decir en términos absolutos), calcularán su tasa de retorno (ganancia dividida por la inversión en lotes y construcciones). El inversionista-desarrollador con la mayor tasa de retorno es el vencedor.
b. Los hogares (nuevos propietarios de viviendas) contarán el excedente de su presupuesto, es decir el efectivo que les queda (ingreso original neto del valor pago por la vivienda y por el transporte) en el sobre, y lo compararán con su presupuesto/plata inicial que tenían en el sobre (efectivo dividido entre el presupuesto, es decir calcularán el porcentaje). Vence el hogar con mayor excedente.
Un hogar que no logro comprar vivienda (ocupar silla) es ‘informal’ y obviamente perderá el juego.
12. Gobierno – A criterio de los animadores, (re: ritmo del juego – tiempo, participación etc.) se podrá insertar ‘el Gobierno’ agregando reglas (normas urbanísticas o fiscales) para elevar el efecto pedagógico del juego.
a. Con los ingresos de la OODAC el gobierno podrá:
- Subsidio a pobres – adicional de ingreso para mejor competir en el mercado;
- Subsidio a promotores – reduciendo el costo de construcción;
- Subsidio – al transporte – reduciendo la tarifa aplicada al modal utilizado por cada grupo social.
b. Regulatoria:
- Aumento del CAm – con pago adicional por la OODAC negociada o no (arbitrada).
- Expropiación (precio a definir) de ‘emprendedor que no logra emprender’. En este caso el gobierno edifica y vende en el mercado a un valor que no le resulte en un déficit presupuestal.
La decisión sobre que subsidio, o norma, se determina por plebiscito donde todos ciudadanos son electores.
DISCUSIÓN FINAL
13. Al final los participantes y el animador discutirán la experiencia, preguntándose, por ejemplo:
a. ¿Sobraron o faltaron viviendas? … y ¿qué explica esto?
b. ¿Se cumplieron las expectativas de los inversionistas-desarrolladores?
c. ¿Qué puede explicar que el vencedor no fuera un hogar rico?
d. ¿Qué explica la ocupación de un edificio por hogares de distintas clases?
e. ¿Y los propietarios patrimonialistas originales? … alguna oportunidad perdida?
f. ¿Qué responsabilidad tuvo la introducción de la OODAC en el resultado general obtenido?
g. Que política podría lograr un ‘mercado más funcional’ – sin exclusión social, suelo/viviendas vacantes, emprendedores inmobiliarios fracasados etc.
TESTE de FAMILIARIEDAD
Antes del día de la aplicación del juego si enviara un teste de familiaridad de los participantes a las reglas del juego – para que no se pierda mucho tiempo en el juego y aprovechar mejor la experiencia. 2 preguntas:
- ¿Cuál sería el precio máximo que un predio en el Centro podría sustentar? ídem un predio Remoto?
- ¿Cuál sería precio máximo que un Hogar de clase media podría ofrecer para una vivienda en un edificio de 8 pisos en un predio suburbano de modo a que le reste al menos $350?
